İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirlerde kentsel dönüşüm, bir tercih olmaktan çok bir güvenlik ihtiyacıdır. Ancak süreç; hukuki, teknik ve mali pek çok adımı bir arada barındırdığı için hak sahipleri açısından karmaşık görünebilir. Bu yazıda, inşaat iştirakimiz Coşkun Group'un sahadaki deneyimlerinden yola çıkarak sürecin ana hatlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları özetliyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat zaman zaman güncellenmektedir; güncel koşullar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, ilgili belediye ve bir hukuk danışmanından teyit almanızı öneririz.
Yasal çerçeve: 6306 sayılı Kanun
Türkiye'de kentsel dönüşümün temel dayanağı, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanun ve uygulama yönetmeliği; riskli yapıların nasıl tespit edileceğini, maliklerin hangi çoğunlukla karar alacağını, yıkım ve yeniden yapım sürecini ve sağlanabilecek destekleri düzenler. Karar çoğunluğu ve süreler gibi ayrıntılar değişikliklere konu olabildiği için güncel metne bakmak gerekir.
Sürecin adımları
- Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Tespit sonucu tapu kaydına işlenir ve malikler bilgilendirilir. Tespite itiraz için kanunda öngörülen yollar vardır.
- Hak sahipleriyle uzlaşma: Malikler, binanın yeniden yapımı için hangi yöntemle ilerleyeceklerine karar verir: kat karşılığı, kendi imkânlarıyla yapım ya da devlet destekli modeller gibi.
- Kat karşılığı sözleşmesi: Müteahhitle anlaşılırsa, haklar ve yükümlülükler noter onaylı bir sözleşmeye bağlanır.
- Proje ve ruhsat: Mimari ve statik projeler hazırlanır, belediyeden yapı ruhsatı alınır.
- Tahliye ve yıkım: Binanın boşaltılması ve kontrollü yıkım yapılır; altyapı abonelikleri kapatılır.
- İnşaat: Yapı denetim kuruluşunun gözetiminde inşaat yürütülür.
- İskân ve teslim: Yapı kullanma izni alınır, bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir ve tapular yeni duruma göre düzenlenir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler
Kat karşılığı sözleşmesi, sürecin güvencesidir. İmzadan önce şu başlıkların açık ve ölçülebilir şekilde yazıldığından emin olun:
- Her hak sahibine verilecek bağımsız bölümün kat, cephe, brüt/net alan ve konum bilgisi,
- İnşaatın başlangıç ve teslim tarihleri, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
- Kullanılacak malzemelerin niteliğini gösteren teknik şartname,
- Kira yardımı ya da taşınma desteği gibi taahhütler varsa tutarı ve ödeme takvimi,
- Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda teminat mekanizmaları,
- Arsa payı ve tapu devirlerinin hangi aşamada, hangi koşulla yapılacağı.
Devlet destekleri ve "Yarısı Bizden"
Kentsel dönüşümde hak sahiplerine yönelik kira yardımı, kredi ve hibe gibi destekler dönem dönem farklı programlarla sunulmaktadır. İstanbul'da gündeme gelen "Yarısı Bizden" kampanyası da bu programlardan biridir. Coşkun Group olarak, bu kampanya kapsamındaki destek ve başvuru süreçlerinde hak sahiplerine danışmanlık veriyoruz. Kampanyanın güncel koşulları ve başvuru şartları için resmî duyuruları takip etmenizi, ayrıntılar için bizimle iletişime geçmenizi öneririz.
Hak sahiplerinin sık sorduğu sorular
Komşularımın bir kısmı istemiyorsa ne olur?
Kanun, riskli yapılarda kararın belirli bir çoğunlukla alınabilmesine imkân tanır ve azınlıkta kalan payların durumunu düzenler. Bu konu hukuki sonuçlar doğurduğundan mutlaka uzman desteğiyle ilerlenmelidir.
İnşaat süresince nerede kalacağım?
Bu, sözleşmede kira yardımı ya da benzeri bir taahhütle çözülebilir; ayrıca koşulları sağlayan hak sahipleri için kamu destekleri de söz konusu olabilir.
Yeni dairem eskisiyle aynı büyüklükte mi olacak?
Bu; imar durumu, yeni yönetmelikler, otopark ve sığınak gibi zorunluluklar ile sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranına bağlıdır. Proje aşamasında net alanları yazılı olarak görmeniz önemlidir.
Güvenli bir süreç için üç öneri
- Müteahhidin tamamlanmış işlerini yerinde görün ve önceki hak sahipleriyle konuşun.
- Her aşamanın belgesini (tespit raporu, ruhsat, yapı denetim raporları) talep edin.
- Anlaşılmayan hiçbir maddeyi "sonra konuşuruz" diyerek geçmeyin.
Kentsel dönüşüm süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi için inşaat sitemizi ziyaret edebilir ya da bizimle iletişime geçebilirsiniz.