Tapu harcından döner sermaye bedeline, DASK'tan emlak vergisine kadar alım-satım sırasında karşılaşacağınız masraf kalemlerini genel hatlarıyla anlattık.
Bir konut, dükkân ya da arsa satın alırken çoğu kişinin aklındaki ilk rakam satış bedelidir. Oysa tapu devri sırasında ve hemen öncesinde ödenmesi gereken birkaç kalem daha vardır. Bunları baştan bilmek, hem bütçe planını sağlıklı yapmanızı hem de tapu günü sürprizlerle karşılaşmamanızı sağlar. Bu yazıda alım-satım sürecinde sık karşılaşılan masraf kalemlerini genel hatlarıyla özetliyoruz.
1. Tapu harcı
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeye göre hesaplanır ve satış işleminde alıcı ile satıcı için ayrı ayrı tahakkuk eder. Uygulamada taraflar bu yükü kendi aralarında farklı şekilde paylaşmayı da kararlaştırabilir; ancak bunun sözleşme öncesinde açıkça konuşulması gerekir.
Harcın matrahı, tapuda beyan edilen satış bedelidir. Burada iki noktaya dikkat edin:
- Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz.
- Gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunmak, ileride vergi incelemesi ve cezalarla sonuçlanabilir. Ayrıca kredi, değerleme ve sonraki satışlarda da sorun yaratabilir.
Harç tutarını, işlem başvurusu sırasında Web Tapu üzerinden görebilir ve ödeme talimatına göre bankadan yatırabilirsiniz.
2. Döner sermaye hizmet bedeli
Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır. Bu bedel her yıl yeniden belirlenir ve harçtan ayrı ödenir. Tutarı küçük görünse de randevu günü ödenmemişse işlem ertelenebilir.
3. Zorunlu deprem sigortası (DASK)
Konut niteliğindeki taşınmazların tapu işlemlerinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Satıcının mevcut poliçesi varsa devir, yoksa yeni poliçe yapılması gerekir. Poliçe primi binanın yapı tarzı, yaşı ve metrekaresine göre değişir. DASK, eşyalarınızı değil yapıyı teminat altına alır; ek konut sigortası ayrıca değerlendirilmelidir.
4. Emlak vergisi ve belediye kayıtları
Satıştan önce taşınmazın emlak vergisi borcu olup olmadığını belediyeden sorgulamak iyi bir alışkanlıktır. Genel uygulamada satış yılına ait emlak vergisi satıcı tarafından ödenir, alıcı ise takip eden yıldan itibaren mükellef olur ve ilgili belediyeye bildirimde bulunur. Bazı tapu müdürlükleri işlem için belediyeden alınan emlak (rayiç) değer belgesini de isteyebilir.
5. Kredili alımda ek kalemler
Konut kredisi kullanıyorsanız bankanın yaptırdığı ekspertiz için değerleme ücreti, ipotek tesisi ve kredi tahsisiyle ilgili masraflar gündeme gelebilir. Bu kalemler bankadan bankaya farklılık gösterir; kredi teklifini karşılaştırırken yalnızca faiz oranına değil toplam maliyete bakmanızı öneririz.
6. Satıcı açısından vergi
Satıcı için, taşınmazın edinim tarihi ve niteliğine bağlı olarak değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Bu konudaki istisna ve koşullar son yıllarda değişikliklere konu olduğundan, satıştan önce bir mali müşavirle görüşmek en sağlıklı yoldur.
7. Hizmet bedeli
İşlemi bir emlak danışmanlık firması aracılığıyla yapıyorsanız hizmet bedeli de bütçeye eklenmelidir. Bu bedel, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ve işlem başlamadan önce yazılı olarak belirlenmelidir.
Tapu günü için kısa hazırlık listesi
- Tarafların geçerli kimlik belgeleri (vekâleten işlemde güncel vekâletname)
- Web Tapu üzerinden yapılmış başvuru ve randevu bilgisi
- Ödenmiş harç ve döner sermaye dekontları
- Geçerli DASK poliçesi
- Talep edilirse belediyeden alınan emlak değer belgesi
- Kredili işlemlerde bankanın talimatları ve banka yetkilisinin randevu bilgisi
Masrafları kim öder? Pazarlıkta netleştirin
Kanunda alıcı ve satıcı için ayrı ayrı tahakkuk eden kalemler bulunsa da piyasada "tapu masrafı alıcıya ait" ya da "yarı yarıya" gibi farklı anlaşmalarla sık karşılaşılır. Bu tür bir anlaşma tamamen taraflar arasındadır ve tapu müdürlüğü açısından ödemenin kim tarafından yapıldığı değil, ödemenin eksiksiz yapılmış olması önemlidir. Sonradan anlaşmazlık yaşamamak için kimin hangi kalemi üstlendiğini satış vaadi sözleşmesine ya da en azından yazılı bir mesaja dökmenizi öneririz.
Sık yapılan hatalar
- Masrafları hesaba katmadan, satış bedelinin tamamını kredi ve birikimle denkleştirmek
- DASK poliçesinin süresinin dolduğunu tapu günü fark etmek
- Kapora ödemesini makbuzsuz ya da açıklamasız yapmak
- Vekâletle yapılan işlemlerde vekâletnamenin kapsamını önceden kontrol etmemek
- Satıcının belediye ve aidat borçlarını teslimden önce sormamak
Emlaks Shop bu süreçte ne yapar?
Tapu süreç desteği kapsamında, işlem öncesinde belgelerin listesini çıkarır, Web Tapu başvurusu ve randevu takibinde yardımcı olur, ödeme ve evrak eksiklerini tapu gününden önce birlikte kontrol ederiz. Vergi ve hukuk konularında ise sizi ilgili uzmanlara yönlendiririz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya vergisel danışmanlık yerine geçmez.