Kentsel dönüşüm, çoğu aile için hayatlarının en büyük kararlarından biridir. Yıllarca oturulan bir ev yıkılacak, yerine yenisi yapılacak ve bu süreçte komşularla, yüklenici firmayla ve resmî kurumlarla birlikte hareket etmek gerekecektir. Sürecin sağlıklı ilerlemesinin ilk şartı, hak sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını bilmesidir. Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, malik ve kiracıların bilmesi gereken temel konuları sade bir dille özetliyoruz.
1. Riskli yapı tespitini isteme ve sonucunu öğrenme hakkı
Binanızın deprem riskini öğrenmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilirsiniz. Başvuru tek bir malik tarafından da yapılabilir. Tespit sonucunda düzenlenen rapor tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına şerh düşülür. Rapor sonucuna, mevzuatta belirtilen süre içinde itiraz etme hakkınız vardır; itirazlar teknik heyetler tarafından incelenir.
Bu aşamada önemli bir nokta: Raporun bir kopyasını mutlaka isteyin ve saklayın. Sonraki tüm adımlar bu belgeye dayanacaktır.
2. Karar sürecine katılma hakkı
Riskli yapı kararından sonra, binanın yeniden nasıl yapılacağına malikler birlikte karar verir. 6306 sayılı Kanun oybirliği aramaz; hak sahiplerinin hisseleri oranında belirli bir çoğunluğun kararı yeterlidir. Uygulanacak oran mevzuattaki değişikliklerle güncellenebildiği için, toplantıdan önce güncel kuralı mutlaka teyit edin.
Her malikin toplantıya çağrılma, teklifleri görme ve görüş bildirme hakkı vardır. Karara katılmayan maliklerin payları için Kanun özel bir usul öngörür; bu nedenle “ben imzalamazsam süreç durur” düşüncesi çoğu zaman doğru değildir. Bunun yerine sürece katılıp şartları iyileştirmek için müzakere etmek daha yararlıdır.
3. Şeffaf teklif ve paylaşım cetveli isteme hakkı
Yüklenici firmalardan gelen teklifleri yan yana koyup karşılaştırabilmeniz gerekir. Sağlıklı bir teklifte en az şu bilgiler bulunur:
- Yeni binada toplam bağımsız bölüm sayısı ve her birinin yaklaşık brüt/net alanı,
- Hak sahiplerine ve firmaya kalacak bölümlerin dağılımı (paylaşım cetveli),
- Teslim süresi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım,
- Kira yardımı veya taşınma desteği olup olmadığı,
- Kullanılacak malzeme standartları ve teknik şartname.
“Daireniz yüzde şu kadar büyüyecek” gibi sözlü vaatler yerine, imar durumu ve ön proje çalışmasına dayanan yazılı bir tablo isteyin.
4. Yazılı ve resmî sözleşme hakkı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı bir sözleşme, ileride hak kaybına yol açabilir. Sözleşmede hangi dairenin kime ait olacağı kat, cephe ve numara bazında yazılmalı; teminat, sigorta ve gecikme cezası maddeleri açık olmalıdır.
Sözleşmede yazmayan bir vaat, şantiyede tartışma konusudur.
5. Devlet desteklerinden yararlanma hakkı
Kanun kapsamındaki dönüşümlerde hak sahipleri belirli koşullarda kira yardımı, faiz veya kredi desteği gibi imkânlardan yararlanabilir. Ayrıca dönüşüm işlemlerinde bazı vergi, harç ve ücret istisnaları uygulanır. İstanbul'da ayrıca “Yarısı Bizden” kampanyası gibi dönemsel destek programları da yürütülmektedir. Bu desteklerin tutarları ve koşulları dönem dönem değiştiği için güncel bilgiyi resmî kaynaklardan almak gerekir; biz de danışanlarımız adına bu kontrolü yapıyoruz.
6. Kiracıların hakları
Riskli yapıda kiracı olarak oturuyorsanız, tahliye süreci hakkında bilgilendirilme ve belirli koşullarda kira yardımından yararlanma hakkınız bulunabilir. Ev sahibinizle açık iletişim kurmanız, depozito ve kira ilişkisinin nasıl sonlanacağını yazılı hale getirmeniz önemlidir.
7. Bilgilendirilme ve denetim hakkı
İnşaat sürecinde ruhsat, yapı denetim firması ve iş takvimi hakkında bilgi alma hakkınız vardır. Yapı denetim firması, inşaatın projesine ve mevzuata uygun ilerleyip ilerlemediğini denetler. Düzenli ilerleme raporu ve şantiye ziyareti talep etmekten çekinmeyin.
8. Teslim ve tapu
İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır ve bağımsız bölümler sözleşmedeki dağılıma göre tutanakla teslim edilir. Kat mülkiyeti tapularının adınıza düzenlenmesiyle süreç tamamlanır. Teslim sırasında eksikleri tutanağa yazdırmak, garanti kapsamındaki taleplerinizi korur.
Kısa bir kontrol listesi
- Riskli yapı raporunun bir kopyası elimde mi?
- Karar toplantısının tutanağını aldım mı?
- Paylaşım cetvelinde dairemin yeri ve alanı net mi?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
- Teslim tarihi, gecikme cezası ve kira desteği yazılı mı?
- Hangi devlet desteklerine başvurabileceğimi biliyor muyum?
Toplantılarda sorulması gereken sorular
Malik toplantıları, haklarınızı kullanmanın en somut yeridir. Firmadan gelen sunumu dinlerken aşağıdaki soruların yanıtını almadan karar vermemenizi öneririz: Yeni projede kaç bağımsız bölüm olacak ve bunların kaçı hak sahiplerine kalacak? Dairemin kat ve cephesi nasıl belirlenecek; kura mı çekilecek, eski konuma göre mi dağıtılacak? Ruhsat alınamazsa ya da imar durumu değişirse sözleşme nasıl güncellenecek? Firma daha önce hangi dönüşüm projelerini tamamladı ve bu projelerin hak sahipleriyle görüşebilir miyim? Bu soruların yanıtlarını tutanağa geçirmek, ileride “öyle konuşmamıştık” tartışmalarını önler.
Coşkun Group olarak hak sahiplerini sürecin her adımında bilgilendirmeyi işimizin temel parçası sayıyoruz. Binanız için ön değerlendirme ve yol haritası istiyorsanız ön değerlendirme formunu doldurabilir ya da bizi arayabilirsiniz. Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.