Kentsel dönüşüm sürecinin resmî başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Binanızın deprem karşısındaki durumunu ortaya koyan bu inceleme, sonraki tüm adımların dayanağı olur. Peki tespit nasıl yapılır, kime başvurulur, ne kadar sürer ve sonuç beklediğiniz gibi çıkmazsa ne yapılır? Bu yazıda süreci adım adım ele alıyoruz.
Kimler başvurabilir?
Riskli yapı tespiti için binadaki maliklerden biri, birkaçı ya da kanuni temsilcileri başvurabilir. Tüm maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir. Bakanlık ve idareler de belirli durumlarda tespit yaptırabilir veya maliklerden yaptırmalarını isteyebilir.
Kime başvurulur?
Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlar tarafından yapılır. Lisanslı kuruluşların listesi Bakanlığın ve il müdürlüklerinin resmî kanallarında yayımlanır. Başvurmadan önce kuruluşun lisansının geçerli olduğunu kontrol etmek önemlidir.
Hangi belgeler gerekir?
- Başvuru dilekçesi ve kimlik bilgileri,
- Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm),
- Varsa binanın mimari ve statik projeleri,
- Vekâleten başvuruda vekâletname.
Proje bulunmayan eski binalarda kuruluş, yerinde rölöve ve ölçümlerle eksik bilgiyi tamamlar.
İnceleme sahada nasıl yapılır?
Lisanslı kuruluşun ekibi binayı yerinde inceler. Genellikle şu çalışmalar yapılır:
- Rölöve: Kolon, kiriş ve perde gibi taşıyıcı elemanların ölçüleri ve yerleri çıkarılır.
- Karot numunesi: Betonun dayanımını ölçmek için taşıyıcı elemanlardan küçük silindirik numuneler alınır. Alınan yerler daha sonra uygun harçla onarılır.
- Donatı tespiti: Beton içindeki demirlerin sayısı, çapı ve paslanma durumu cihazlarla ya da sıyırma yöntemiyle incelenir.
- Zemin bilgisi: Bölgeye ait zemin verileri ve gerekirse ek etütler değerlendirilir.
Toplanan veriler, Bakanlığın riskli yapıların tespitine ilişkin esaslarına göre analiz edilir ve bina “riskli” ya da “riskli değil” olarak raporlanır.
Rapordan sonra ne olur?
Bina riskli bulunursa rapor, Bakanlık il müdürlüğüne ve tapu müdürlüğüne iletilir; tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir. Maliklere tebligat yapılır. Bu tebligattan sonra mevzuatta belirtilen süre içinde itiraz hakkı doğar.
Sonuca itiraz edilebilir mi?
Evet. Riskli yapı tespitine karşı, tebliğden itibaren kanunda belirtilen süre içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerden ve ilgili kurumlardan uzmanların yer aldığı teknik heyetlerce incelenir. Teknik heyet kararına karşı ise idari yargı yolu açıktır. Süreler kısa olduğu için tebligatı aldığınız tarihi not etmeniz önemlidir.
Masrafı kim öder?
Tespit ücreti kural olarak başvuran malik(ler)e aittir ve kuruluşa göre değişir. Bazı projelerde yüklenici firma, uzlaşma sonrası bu masrafı üstlenebilir. Bu tür bir anlaşma varsa yazılı hale getirilmelidir.
Tespitten önce yapabileceğiniz ön değerlendirme
Resmî tespit yerine geçmese de bazı bilgiler binanızın durumu hakkında ön fikir verir: binanın yapım yılı, kat sayısı, zemin katta yapılan dükkân dönüşümleri, kolon kesilmesi gibi tadilatlar, betonda görülen çatlak ve paslanmalar, bodrumda nem ve su sorunu. Bu bilgileri bizimle paylaşarak hangi adımı ne zaman atmanız gerektiğini birlikte planlayabiliriz.
Sık yapılan hatalar
- Lisansı geçerli olmayan kişi veya firmalarla “gayriresmî” inceleme yaptırmak,
- Tebligat tarihini kaçırıp itiraz süresini geçirmek,
- Komşulara haber vermeden başvurup güven ortamını zedelemek,
- Rapor çıkmadan yüklenici ile bağlayıcı sözleşme imzalamak.
Kiracılar ne yapmalı?
Binada kiracı olarak oturuyorsanız, riskli yapı tespiti ve tahliye takvimi hakkında ev sahibinizden yazılı bilgi isteyin. Belirli koşullarda kiracıların da kira yardımından yararlanabildiğini unutmayın.
Tespit sonrası ilk 30 gün için öneriler
Rapor elinize ulaştıktan sonraki ilk haftalar, sürecin geri kalanının tonunu belirler. Öncelikle raporu tüm maliklerle paylaşın ve kısa bir bilgilendirme toplantısı düzenleyin. Ardından binadaki kiracıları da sürece dahil edin; tahliye takvimi konusunda erkenden bilgi almak herkesin planlama yapmasını kolaylaştırır. Bu dönemde birden fazla yüklenici firmadan bilgi almak, imar durumunu belediyeden öğrenmek ve devlet destekleri hakkında güncel bilgileri derlemek, karar toplantısına hazırlıklı gitmenizi sağlar. Acele etmeden ama süreleri kaçırmadan ilerlemek en sağlıklı yoldur.
Unutmayın: Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra idare, yapının yıkılması için maliklere süre verir. Bu süre içinde maliklerin kendi aralarında anlaşarak yüklenici seçmesi ve sözleşme imzalaması, sürecin kontrolünü hak sahiplerinde tutar.
Riskli yapı tespiti, bir “son” değil başlangıçtır. Doğru yapılan bir tespit ve iyi kurulan bir iletişim, sonraki uzlaşma ve sözleşme aşamalarını çok kolaylaştırır. Coşkun Group olarak bu ilk adımdan itibaren hak sahiplerinin yanında oluyoruz. Binam riskli mi? formuyla ön değerlendirme talep edebilirsiniz.