Kentsel dönüşümde baştan sona yanınızdayız.
Riskli yapı tespitinden tapu teslimine kadar süreci, 6306 sayılı Kanun çerçevesini, hak sahibi haklarını, devlet desteklerini ve “Yarısı Bizden” kampanyasını tek sayfada anlattık.
Dönüşüm bir inşaat değil, ortak bir karardır.
Kentsel dönüşüm; deprem riski taşıyan yapıların yerine güncel yönetmeliklere uygun, güvenli ve değeri korunan binalar yapılmasıdır. Ancak işin en zor kısmı çoğu zaman beton değil, insanlardır: komşuların ortak karar alması, haklarını bilmesi ve sürece güvenmesi.
Coşkun Group olarak süreci tek elden yönetiyoruz: ön değerlendirme, hak sahibi toplantıları, sözleşme, projelendirme, ruhsat, yıkım, inşaat, iskân ve teslim. Her aşamada yazılı bilgilendirme yapıyor, hak sahiplerinin sorularını toplantılarda birlikte yanıtlıyoruz.
Güvenli yapı
Güncel deprem yönetmeliğine göre projelendirme, yapı denetim gözetiminde uygulama; uygun projelerde deprem izolatörü.
Şeffaf sözleşme
Noterde düzenlenen kat karşılığı sözleşme, net paylaşım cetveli, teslim takvimi ve gecikme yaptırımı.
Riskli yapıdan tapuya sekiz adım.
Her adımda neler yapıldığını ve hangi belgelerin hazırlandığını özetledik. Süreler binaya ve uzlaşmanın hızına göre değişir.
Ön değerlendirme isteRiskli yapı tespiti
Malikler ya da kanuni temsilcileri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara başvurarak binanın deprem riskini tespit ettirir. Tespitte karot numuneleri, donatı taraması ve zemin bilgileri değerlendirilir.
- Tapu fotokopisi ve kimlik bilgileri
- Varsa mimari / statik proje
- Rapor, tapu müdürlüğüne bildirilir ve kayda şerh düşülür
Hak sahipleri uzlaşması
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra malikler bir araya gelir; yeni projenin şekli, yüklenici seçimi ve paylaşım esasları konuşulur. 6306 sayılı Kanun, hak sahiplerinin hisseleri oranında belirli bir çoğunlukla karar alabilmesine imkân tanır.
- Toplantı tutanağı ve karar
- Paylaşım cetveli taslağı
- Uygulanacak çoğunluk oranı güncel mevzuattan teyit edilir
Kat karşılığı sözleşme
Hak sahipleri ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı ve teminatlar sözleşmede açıkça yazılır.
- Bağımsız bölüm dağılımı (kim hangi daireyi alır)
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı
- Teminat ve sigorta maddeleri
Proje ve ruhsat
Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır, güncel deprem yönetmeliğine göre hesaplanır. Belediyeden yapı ruhsatı alınır; inşaat, 4708 sayılı Kanun kapsamında bir yapı denetim firmasının denetiminde yürür.
- Zemin etüdü
- Onaylı proje seti
- Yapı ruhsatı ve yapı denetim sözleşmesi
Tahliye ve yıkım
Ruhsat sürecine paralel olarak bina tahliye edilir; elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır. Yıkım, çevre güvenliği ve asbest gibi tehlikeli atıklara ilişkin kurallar gözetilerek yapılır. Bu aşamada hak sahipleri kira yardımı başvurusu yapabilir.
- Abonelik kapatma işlemleri
- Kira yardımı başvurusu
- Yıkım ruhsatı / izinleri
İnşaat
Temel, taşıyıcı sistem, çatı ve cephe tamamlanır; ardından ince işler, tesisat ve peyzaj gelir. Hak sahipleri düzenli olarak bilgilendirilir, istenirse şantiye ziyaretleri planlanır.
- Hakediş ve ilerleme raporları
- Malzeme ve numune onayları
- Periyodik bilgilendirme
İskân
İnşaat bittiğinde yapı denetim ve belediye kontrollerinin ardından yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır. Abonelikler bu belgeyle yeniden açılır.
- İskân başvurusu
- Abonelik açılışları
- Kat mülkiyetine geçiş işlemleri
Teslim
Bağımsız bölümler sözleşmedeki dağılıma göre tutanakla teslim edilir; kat mülkiyeti tapuları hak sahipleri adına düzenlenir. Teslimden sonra da garanti kapsamındaki konularda yanınızda oluruz.
- Teslim tutanağı
- Kat mülkiyeti tapusu
- Garanti ve bakım bilgilendirmesi
6306 sayılı Kanun'un genel çerçevesi.
2012 yılında yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşümün temel dayanağıdır.
| Başlık | Genel çerçeve |
|---|---|
| Amaç | Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak. |
| Temel kavramlar | Riskli yapı (ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapı), riskli alan ve rezerv yapı alanı. |
| Tespiti kim yapar? | Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar. Sonuç tapu kaydına şerh edilir. |
| Karar nasıl alınır? | Oybirliği aranmaz; hak sahiplerinin hisseleri oranında belirli bir çoğunlukla karar alınır. Güncel oran mevzuattan teyit edilmelidir. |
| Katılmayan malik | Kanun, karara katılmayan maliklerin payları için özel bir satış/devir usulü öngörür. |
| Destekler | Kira yardımı, kredi/faiz desteği ve belirli vergi-harç istisnaları; tutar ve koşullar dönemsel düzenlemelerle belirlenir. |
| İlgili mevzuat | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ile birlikte uygulanır. |
Bu bölüm genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kanun ve yönetmeliklerde zaman zaman değişiklik yapıldığı için oran, süre ve tutar gibi ayrıntılar bilerek yazılmamıştır. Her başvuruda güncel mevzuatı resmî kaynaklardan birlikte teyit ediyoruz.
Bilmeniz gereken altı temel hak.
Bilgi ve belge
Riskli yapı raporunun, toplantı tutanaklarının ve sözleşme taslağının bir örneğini alma.
Karara katılım
Malik toplantılarına çağrılma, teklifleri görme ve görüş bildirme.
İtiraz
Riskli yapı tespitine mevzuatta belirtilen süre içinde itiraz etme; idari yargı yolu.
Şeffaf paylaşım
Hangi bağımsız bölümün kime kalacağını gösteren paylaşım cetvelini yazılı görme.
Destekler
Koşulları sağlandığında kira yardımı, kredi/faiz desteği ve harç-vergi istisnalarından yararlanma.
Teslim ve tapu
Sözleşmedeki bölümün tutanakla teslimi ve kat mülkiyeti tapusunun adınıza düzenlenmesi.
Dönüşümde yükünüzü hafifleten destekler.
Desteklerin tutarları ve koşulları dönemsel olarak belirlenir. Başvuru öncesinde güncel durumu birlikte kontrol ederiz.
Kira yardımı
Riskli yapıyı tahliye eden malik ve kiracılara, Bakanlık tarafından belirli koşullarla kira yardımı yapılabilir. Tutar ve süreler dönemsel olarak belirlenir.
Kredi ve faiz desteği
Dönüşüm kapsamında yeni konut ya da iş yeri için Bakanlık–banka iş birlikleriyle kredi ve faiz desteği imkânları sunulabilir.
Vergi ve harç istisnaları
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde bazı noter, tapu, belediye harç ve ücretlerinde istisnalar uygulanır.
“Yarısı Bizden”
İstanbul'da dönüşüm maliyetinin önemli bir kısmının devlet desteğiyle karşılanmasını amaçlayan kampanya. Ayrıntılar aşağıda.
“Yarısı Bizden” kampanyası.
“Yarısı Bizden”, İstanbul'da riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından başlatılan bir destek kampanyasıdır. Kampanya, adından da anlaşılacağı gibi, dönüşüm maliyetinin önemli bir bölümünün devlet tarafından hibe ve kredi desteğiyle karşılanmasını amaçlar.
İstanbul'da dönüşüm ihtiyacı olan konut ve iş yerlerinin hak sahipleri. Uygunluk; binanın konumu, riskli yapı durumu ve kampanyanın güncel şartlarına göre belirlenir.
Destek tutarları, hibe-kredi oranları, uygun yapı kriterleri, başvuru kanalı ve son tarihler. Bu bilgiler zaman içinde güncellenebilir.
Kampanya kapsamındaki destek ve başvuru süreçlerinde danışmanlık veriyor; projelendirme, ruhsat ve inşaatı tek elden yürütüyoruz.
Başvuru öncesi hazırlık listesi
Koşullar ne olursa olsun bu hazırlıklar süreci hızlandırır.
- Tapu bilgileri: ada, parsel, bağımsız bölüm ve hisse durumu
- Binadaki tüm maliklerin listesi ve iletişim bilgileri (varsa mirasçılık durumu)
- Riskli yapı tespiti yapıldıysa rapor ve tebligat tarihi
- Komşularla ön görüşme ve ortak hareket kararı
- Resmî duyurulardaki güncel başvuru şartlarının kontrolü
Kesin ve güncel koşullar için e-Devlet ve Bakanlık duyuruları esas alınmalıdır. Bu sayfada kampanyaya ilişkin rakam veya şart bilerek yazılmamıştır.
Hak sahiplerinin en çok sorduğu sorular.
Sorunuz burada yoksa bize yazın; toplantılarımızda en çok bu konuları konuşuyoruz.
Soru sorunBinamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Kesin sonuç yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle alınır. Bina yaşı, kullanılan beton, zemin ve yapılan tadilatlar ön fikir verir; bizim ön değerlendirmemiz de bu bilgilere dayanır. Ön değerlendirme bir resmî tespit yerine geçmez, doğru sırayla hangi adımları atmanız gerektiğini gösterir.
Riskli yapı tespitinin masrafını kim karşılar?
Tespit masrafı kural olarak başvuruyu yapan malik(ler)e aittir. Bazı durumlarda yüklenici firma ile yapılan anlaşmalarda bu masraf firma tarafından üstlenilebilir; bu konuyu sözleşme öncesinde açıkça konuşmak gerekir.
Tüm komşuların onayı gerekiyor mu?
Hayır. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda oybirliği aramaz; hak sahiplerinin hisseleri oranında belirli bir çoğunlukla karar alınabilir. Karara katılmayan maliklerin payları için Kanun özel bir usul öngörür. Uygulanacak güncel oranı ve usulü, başvurunuz sırasında mevzuattan birlikte teyit ederiz.
Kat karşılığı sözleşmede nelere dikkat etmeliyim?
Bağımsız bölüm dağılımı, teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımı, malzeme standartları, teminatlar ve sigorta maddeleri mutlaka yazılı olmalıdır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu konuyu ayrıntılı yazımızda anlattık.
Dönüşüm süresince nerede oturacağım? Kira yardımı var mı?
Bakanlık, riskli yapıyı tahliye eden hak sahiplerine belirli koşullarla kira yardımı yapabilmektedir. Ayrıca yüklenici firma ile yapılan sözleşmede kira desteği kararlaştırılabilir. Güncel tutar ve süreleri resmî duyurulardan teyit ederek size bildiriyoruz.
Kiracıysam haklarım nelerdir?
Riskli yapıda kiracı olarak oturanlar da belirli koşullarda kira yardımından veya diğer desteklerden yararlanabilir. Kira sözleşmesinin durumu ve tahliye süreci için malik ile birlikte hareket etmek en sağlıklı yoldur.
Yeni dairem eskisinden büyük olur mu?
Bu; parselin imar durumuna, emsal hakkına, otopark ve çekme mesafesi gibi kurallara bağlıdır. Bazen yeni yönetmelikler nedeniyle inşaat alanı artar, bazen azalır. Kesin bilgi imar durumu ve ön proje çalışmasıyla netleşir; bunu sözleşmeden önce şeffaf biçimde paylaşırız.
Vergi ve harç avantajı var mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde bazı vergi, harç ve ücret istisnaları uygulanır (ör. belirli noter, tapu ve belediye işlemleri). Hangi işlemlerin kapsamda olduğu dönemsel düzenlemelerle değişebileceğinden, işlem anında güncel durumu kontrol ederiz.
“Yarısı Bizden” kampanyasına binam uygun mu?
Uygunluk; binanın konumuna, riskli yapı durumuna, bağımsız bölüm niteliğine ve kampanyanın o dönemki koşullarına bağlıdır. Ön değerlendirme formunu doldurduğunuzda resmî kriterlere göre durumunuzu birlikte inceliyor, başvuru adımlarında danışmanlık veriyoruz.
Süreç ne kadar sürer?
Süre; uzlaşmanın ne kadar hızlı sağlandığına, ruhsat sürecine ve yapının büyüklüğüne göre değişir. En çok zaman alan aşama genellikle hak sahipleri arasındaki uzlaşmadır. Sözleşmede inşaat süresi net bir tarih ve gecikme yaptırımıyla yazılmalıdır.
Binam riskli mi?
Binanızla ilgili birkaç bilgiyi paylaşın; size hangi adımları hangi sırayla atmanız gerektiğini ve hangi desteklere başvurabileceğinizi anlatalım.
Ön değerlendirme resmî riskli yapı tespiti yerine geçmez. Kesin sonuç yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşların yapacağı tespitle alınır.
Form; seçiminize göre WhatsApp'ta ya da e-posta uygulamanızda hazır bir mesaj açar (teklif@coskunholding.com). Bilgileriniz sitede saklanmaz.